Há momentos em que o mercado muda sem anunciar. Alex Nabuco dos Santos nota que, em 2026, muitos imóveis não se tornaram obsoletos repentinamente; eles apenas deixaram de acompanhar uma transformação silenciosa na forma como o mercado decide. A sensação de envelhecimento acelerado não está ligada apenas a idade física dos ativos, mas à perda de aderência entre o imóvel e as novas exigências do ciclo. O mercado não ficou mais duro por acaso, ele ficou mais específico.
Esse processo tem começo claro: a elevação do nível mínimo exigido para que uma decisão avance. Quando o ambiente deixa de absorver fragilidades por excesso de demanda, aquilo que antes era tolerável passa a ser questionado. O imóvel continua de pé, mas deixa de estar no lugar certo do ponto de vista funcional e estratégico.
O início do desgaste: quando o imóvel para de acompanhar o uso
O envelhecimento começa quando o imóvel deixa de responder bem ao uso esperado no presente. Layouts pouco flexíveis, áreas subaproveitadas, limitações técnicas ou ausência de infraestrutura adequada passam a pesar mais do que acabamentos ou narrativa de valor. O mercado começa a testar o ativo com perguntas práticas, e nem todos conseguem responder.
Alex Nabuco dos Santos sinaliza que, em ciclos mais seletivos, o uso deixa de ser pressuposto e passa a ser critério. Imóveis que funcionavam bem em um contexto anterior passam a exigir adaptações constantes para se manter competitivos. Quando essa adaptação não é simples ou economicamente viável, o desgaste se instala, mesmo que o imóvel esteja bem conservado.
O meio do processo: Comparação direta e perda de vantagem relativa
À medida que o mercado amadurece, a comparação entre ativos se intensifica. O comprador não avalia mais o imóvel de forma isolada, mas sempre em relação a alternativas próximas. Pequenas ineficiências ganham peso, e o que antes era detalhe passa a ser fator decisivo.
Alex Nabuco dos Santos aponta que esse é o momento em que muitos ativos “envelhecem” aos olhos do mercado. Não porque pioraram, mas porque outros passaram a funcionar melhor. A vantagem relativa se perde. O imóvel continua correto, porém deixa de ser escolha óbvia. A decisão emperra, o tempo de exposição aumenta e a percepção de obsolescência se consolida.
Quando o ciclo revela fragilidades antigas
Em fases de expansão, o mercado costuma disfarçar limitações. A demanda elevada e o crédito ajudam a empurrar decisões, compensando deficiências funcionais. No ciclo atual, esse amortecimento diminuiu. O mercado passou a operar com menos margem para erro, revelando fragilidades que já existiam, mas não eram determinantes.
Alex Nabuco dos Santos interpreta esse momento como um ponto de inflexão. O ativo não envelheceu de um ano para o outro; foi o contexto que deixou de protegê-lo. O ciclo atua como filtro, separando o que ainda se adapta do que depende de um cenário que já não existe.
A dificuldade de reverter o envelhecimento percebido
Uma vez instalada, a percepção de envelhecimento é difícil de reverter. Ajustes superficiais raramente resolvem um problema que é estrutural. Reposicionar um ativo exige investimento, revisão de uso e, muitas vezes, mudança de público. Nem todos os imóveis comportam esse reposicionamento sem perda relevante de valor.
Alex Nabuco dos Santos adverte que insistir em estratégias antigas costuma ampliar o desgaste. Quanto mais tempo o imóvel permanece desalinhado, maior a resistência do mercado em absorver o esforço de correção. O ativo passa a carregar não apenas limitações, mas histórico de exposição prolongada.
O desfecho: Envelhecer rápido não é destino inevitável
Apesar desse cenário, o envelhecimento acelerado não é inevitável. Imóveis que preservam flexibilidade, clareza de função e capacidade de adaptação tendem a atravessar o ciclo com mais estabilidade. O mercado não penaliza a idade, penaliza a inadequação ao momento. Alex Nabuco dos Santos conclui que o ciclo atual exige leitura contínua do ativo ao longo do tempo, e não apenas no momento da compra. Imóveis envelhecem mais rápido quando o mercado amadurece mais rápido.
Autor: Alexey Orlov
